Protected: Urbitia Thonglor, condominium that emphasizes closeness to nature with the concept “Bring nature into architecture” 🎄

หากใครมีความคิดที่จะลงทุนปล่อยเช่าคอนโด หนึ่งสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาก่อนเลยนั่นก็คือผลตอบแทนที่จะได้รับ เพราะถ้าไม่ได้คำนวณค่าใช้จ่ายตรงนี้ให้ถี่ถ้วนการลงทุนเพื่อ ‘ผลกำไร’ อาจกลายเป็น ‘ขาดทุน’ ไปได้ไม่ยาก โดยวันนี้เราจะมาสอนวิธีคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า หรือ ‘Rental Yield’ กัน ก่อนจะเริ่มไปคำนวณ เรามารู้เกณฑ์กันก่อนว่าเราต้องได้ผลเฉลี่ยออกมาเท่าไหร่ถึงจะถือว่าการลงทุนนี้ได้รับผลตอบแทน ‘ดี’ โดยเกณฑ์ที่นิยมใช้กันคือการนำไปเปรียบเทียบกับอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนคอนโดฯ ในย่านใจกลางกรุง ที่อยู่ในระดับ 5-7% ดังนั้นถ้าคำนวณออกมาแล้วผลของเราออกมาในระดับนี้หรือสูง ก็เท่ากับว่าคอนโดนี้น่าลงทุน ทั้งนี้ ในส่วนของการซื้อด้วยเงินกู้ อัตราผลตอบแทนที่ได้ในส่วนนี้ควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ อย่างน้อย 2% ถึงจะถือว่าอยู่ในระดับที่น่าลงทุน เนื่องจากระดับ 2% จะสามารถครอบคลุมค่าใช้จ่ายที่เราลงทุนไปกับคอนโด เช่น ค่าส่วนกลางต่างๆ ทั้งหมดได้ . เมื่อเข้าใจเช่นนี้แล้วเรามาเริ่มคำนวณกันเลยค่ะ ‘Rental Yield’ หรือ การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการเช่าที่ว่านี้สามารถแบ่งเป็นออกเป็น 3 ประเภทด้วยกัน ได้แก่ 1. Gross Rental Yield หรือ คำนวณอัตราผลตอบแทนจากการเช่าเบื้องต้น ใช้ประเมินเวลาสำรวจคอนโดหรือบ้าน โดยสูตรคือ ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี / ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อ x 100 ตัวอย่างเช่น คอนโดราคา 1,700,000 บาท คิดค่าเช่าเดือนละ 9,000 บาท ค่าเช่าทั้งปีจะอยู่ที่ 9,000 x 12 = 108,000 บาท เอามาคำนวณตามสูตรจะได้ (108,000 / 1,700,000) x 100 = 6.6% ซึ่งถือว่าเป็นอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยที่ดี เพราะอยู่ที่อัตราเฉลี่ย 5-7% 2. Net Rental Yield เป็น การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ โดยมีการนำค่าส่วนกลางมาคำนวนด้วย โดยสูตรคำนวณให้เอา ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี-ค่าส่วนกลาง / ราคาอสังหาฯ ที่ซื้อ x 100 ตัวอย่างเช่น ค่าเช่าทั้งปี 108,000 บาท ค่าส่วนกลาง 14,040 ...

เป็นที่ทราบกันดีว่าประเทศไทยและอีกหลายๆ ประเทศทั่วโลก กำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ซึ่งจะเห็นได้จากสัดส่วนของผู้สูงอายุที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยจากสถิติจำนวนผู้สูงอายุประเทศไทย จาก กรมกิจการผู้สูงอายุ (ผส.) ในปี 2560 มีจำนวนผู้สูงอายุราว 10.2 ล้านคน และในปี 2561 มีผู้สูงอายุราว 10.6 ล้านคน เพิ่มขึ้น 4 แสนกว่าคน ซึ่งคาดว่าในปีนี้ และ ปีจำนวนประชากรผู้สูงอายุน่าจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง . นอกจากนี้ จากข้อมูลขององค์การสหประชาชาติ ระบุว่าในปี 2573 ประเทศไทยจะมีสัดส่วนผู้สูงอายุสูงวัยเพิ่มขึ้นเป็น 19% กลายเป็นอันดับที่ 3 ของเอเชีย รองจากประเทศญี่ปุ่นและสิงคโปร์ . ด้วยแนวโน้มดังกล่าว ทำให้ที่ผ่านมา ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เริ่มเข้ามาเจาะตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุกันมากขึ้น เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีความพร้อมด้านการเงิน และกำลังซื้อสูง โดยโครงการเพื่อผู้สูงอายุในปัจจุบันที่เห็นกันในปัจจุบันมีหลายโครงด้วยกัน ตัวอย่างเช่น แสนสรา แอท แบคเม้าท์เท่น, กมลา ซีเนียร์ ลิฟวิ่ง ที่เน้นเจาะตลาดผู้สูงอายุระดับ Hi-end หรือคอนโดฯ โครงการใหม่ติดรถไฟฟ้า ของ AP ที่เน้นเจาะกลุ่มคนสูงวัยรุ่นใหม่ (The Young Old) ที่กำลังจะก้าวเข้ามาในกลุ่มคนสูงวัยในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า . โดยจุดร่วมที่เหมือนกันของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุก็คือ การสร้างที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์สำหรับคนกลุ่มนี้มากที่สุด ซึ่งหลายๆ โครงการจะเน้นไปที่ Universal Design หรือการออกแบบที่ให้คนทุกกลุ่มสามารถเข้าถึงการใช้งานส่วนต่างๆ ของโครงการได้ เช่น การทำลิฟท์ให้กว้าง มีทางลาด ทางเดิน ที่ได้มาตรฐานและสะดวก ปลอดภัย . ทั้งนี้ สำหรับภายในห้องพัก ก็จะมีการออกแบบและผสมผสานนวัตกรรมการอยู่อาศัยต่างๆ ที่ถูกสร้างขึ้นมาเพื่อตอบโจทย์ผู้สูงอายุโดยเฉพาะ (Eldercare) อย่างเช่น มีอุปกรณ์เสริมช่วยทรงตัวตามห้องต่างๆ เตียงที่ใช้ สามารถปรับระดับได้ตามต้องการ มีระบบไฟส่องสว่างอัตโนมัติ และพื้นลดแรงกระแทก เป็นต้น . การสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ นอกจากจะเพื่อตอบโจทย์ผู้สูงอายุที่มีจำนวนประชากรเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ แล้ว ยังเป็นการผลักดันให้วงการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวตามด้วย เริ่มด้วยการสร้างสถาปัตยกรรมที่เอื้อต่อการใช้ชีวิตของผู้สูงอายุมากขึ้น ตลอดจนเพิ่มบริการต่างๆเพิ่มเติม อย่างเช่น การจัดหาคนมาดูแลผู้สูงอายุ จัดเตรียมอาหาร หรือกิจกรรมยามว่างให้ ...

แน่นอนว่าคอนโดฯ แต่ละแห่งในปัจจุบันส่วนใหญ่มักจะมีจุดขายคล้ายๆ กันคือ “ติดรถไฟฟ้า” แต่รู้หรือไม่คะ ไม่ใช่คอนโดฯ ทุกแห่งที่ติดรถไฟฟ้านั้นจะน่าลงทุนไปเสียทั้งหมด เพราะบางแห่งก็อาจไม่ได้ติดรถไฟฟ้าถึงขนาดเดินทางได้สะดวก หรือ อยู่ในพื้นที่ที่ห่างจากสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น ซึ่งถ้าหากเราไม่ระวัง ก็อาจปล่อยเช่ายาก หรือ ได้ราคาไม่ดี ดังนั้น วันนี้เราจะพามาดูว่า คอนโดฯ ติดรถไฟฟ้าแบบไหนถึงจะคุ้มค่าการลงทุน . :: ติดรถไฟฟ้า แต่ระยะไม่ควรไกลเกิน 500 ม. :: สำหรับ คอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้าที่น่าลงทุนนั้น ควรจะเป็น คอนโดฯ ที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าเกิน 500 เมตร หรือถ้าจะให้ดีควรอยู่ไม่ไกลเกิน 200 เมตร เพราะสะดวกต่อการเดินทางมากกว่า ลองนึกภาพว่าคุณเป็นผู้อยู่อาศัยตรงนั้น หากคอนโดฯ ไกลจากสถานีมาก ๆ เกินกว่า 500 เมตร คุณอาจไม่อยากเดินไปขึ้นรถไฟฟ้าแล้ว ต้องอาศัยรถหรือเรียกมอเตอร์ไซค์เพื่อต่อไปยังสถานีอีกที ทำให้จุดขายอย่าง “ติดรถไฟฟ้า” ไม่ใช่จุดขายสำคัญอีกต่อไป . :: เดินง่าย ทางสะดวก และไม่เปลี่ยว :: ก่อนที่จะลงทุนซื้อคอนโดฯ ติดแนวรถไฟฟ้าเพื่อปล่อยเช่า ควรเดินสำรวจเส้นทางจากสถานีมายังคอนโดฯ ด้วยว่า ทางเดินนั้นเดินได้สะดวกไหม เปลี่ยวหรือเปล่า มีสิ่งขีดขวางอะไรหรือเปล่า เช่น มีไซต์ก่อสร้าง ทำถนน ฯลฯ และระหว่างทางเดินมีร่มเงาจากต้นไม้บ้างหรือไม่ เนื่องจากประเทศเราเป็นประเทศร้อน ดังนั้น การที่มีต้นไม้คอยช่วยให้ร่มเงา ก็จะช่วยให้อำนวยความสะดวกในการเดินทางได้ และผู้เช่าส่วนใหญ่ย่อมต้องการความสะดวกสบายในส่วนนี้ . :: รอบสถานีต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวก :: ไม่ใช่ว่าแค่มีรถไฟฟ้าไปถึงแล้ว พื้นที่ตรงนั้นจะเจริญขึ้นมาทันตา และ เป็นทำเลทองที่สามารถทำกำไรให้กับเราได้เลยทันที มนุษย์เราต้องการความสะดวกสบาย และความสะดวกสบายนั้นต้องตอบโจทย์ความต้องการอย่างรอบด้านด้วย ดังนั้น ก่อนลงทุนควรมองหาคอนโดฯ ติดรถไฟฟ้า ที่อยู่ในพื้นที่ที่แวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก อย่างเช่น ห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร โรงเรียน โรงพยาบาล ฯลฯ . :: ปลอดภัยพิบัติ :: หลายพื้นที่ในกรุงเทพฯ เป็นพื้นที่ที่ประสบน้ำท่วมอยู่เป็นประจำ ดังนั้นก่อนลงทุนควรคำนึงถึงความเสี่ยงในข้อนี้ด้วย เพราะหากคุณลงทุนกับคอนโดฯ ...