คอนโดเงินเหลือคุ้มจริงหรือไม่?

มีเพื่อนๆหลายคนที่กำลังวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดก็ตาม คงเคยได้ยินเกี่ยวกับ คอนโดเงินเหลือ
กันมาบ้างมีทั้งด้านดีและด้านไม่ดง ใครที่สนใจอยากซื้อหรือลงทุนกับคอนโดเงินเหลือ
นี่คือสิ่งสำคัญที่คุณควรรศึกษาและควรรู้ว่าคืออะไรกันแน่ เพราะคอนโดเงินเหลือนั้นสามารถเป็นได้ทั้งโอกาส
และความผิดพลาดในชีวิต

คอนโดเงินเหลือ คือ การยื่นกู้ซื้อคอนโดในราคาที่สูงกว่าราคาซื้อขายจริง
ธนาคารจะเป็นคนมาประเมินราคาคอนโดที่เราจะซื้อว่าราคาเท่าไหร่
แล้วธนาคารจะปล่อยกู้ให้ในราคาที่ต่ำที่สุด หมายความว่าเราจะมีราคาอยู่ 2 ชุด
1) ราคาที่เรายื่นกู้กับธนาคารที่สูงกว่าราคาซื้อขายจริง
2) ราคาที่ธนาคารปล่อยกู้ให้เรา ซึ่งจะสูงกว่าราคาซื้อขายจริง ทำให้เราได้เงินส่วนต่างเพิ่มมา

ตัวอย่างเช่น

นายเอ ยื่นกู้ซื้อคอนโดกับธนาคารแห่งหนึ่งในวงเงิน 3 ล้านบาท โดยราคาซื้อขายจริงของคนโดนี้อยู่ที่ 2 ล้านบาท
เมื่อทางธนาคารส่งคนมาประเมินราคาแล้วว่าคอนโดนี้ควรอยู่ที่ 2.5 ล้านบาท
เท่ากับว่า ธนาคารจะต้องเลือกราคาปล่อยกู้ที่ต่ำที่สุด ระหว่าง 3 ล้านบาท ที่เรายื่น กับราคาประเมิน 2.5 ล้านบาท
แน่นอนว่านายเอ จะต้องได้ราคา 2.5 ล้านบาท แสดงว่าได้เงินส่วนต่างเพิ่มมา 500,000 บาท
จากราคาซื้อขายจริง ซึ่งนี่แหละที่เรียกว่า “คอนโดเงินเหลือ”

แต่ก็ใช่ว่าจะสามารถยื่นกู้ขอวงเงินสูง ๆ เพื่อจะได้มีเงินเหลือ ซื้อคอนโดเงินเหลือแบบนี้ได้เสมอไป
เพราะทางธนาคารยังมีอีกหลายปัยจัยที่จะต้องพิจารณาก่อนอนุมัติสินเชื่อ

1. วงเงินเครดิตของผู้กู้มีความสามารถในการผ่อนชำระได้ตามเกณฑ์ของธนาคาร และไม่มีประวัติเสียทางการเงิน หรือติดเครดิตบูโร
2. ราคาประเมินทรัพย์ธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่มาประเมินคอนโดที่ต้องการจะซื้อว่าราคามีความเหมาะสมตามจริงหรือไม่
   หากราคาประเมินทรัพย์ออกมาต่ำกว่าราคาซื้อขาย ธนาคารก็จะปล่อยวงเงินสินเชื่อเท่ากับราคาประเมินทรัพย์ ซึ่งเป็นราคาต่ำกว่าที่ต้องการ

อย่างไรก็ดี บางโครงการมีการซื้อขายราคาเต็มตามที่กำหนดไว้ และให้ส่วนลดแนบท้ายตามหลัง (ส่วนลดเงินสด)
ทำให้ผู้กู้ขอสินเชื่อได้เต็มวงเงินของราคาซื้อขาย แต่จ่ายโครงการตามราคาที่คงเหลือหลังหักส่วนลดแล้ว

ข้อดีของการซื้อ คอนโดเงินเหลือ

1. มีเงินก้อนมีเงินทุนไปปิดหนี้ หรือโปะหนี้เก่า

จะได้เงินก้อนที่เป็นเงินส่วนต่างหลักแสน-ล้านบาท
สามารถนำเงินก้อนส่วนต่างนี้ มาแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่าย ปิดหนี้หรือโปะหนี้เก่า เช่น หนี้นอกระบบอ หรือหนี้ที่เราติดค้าง

2. มีเงินเหลือซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง

ซึ่งแน่นอนว่าการกู้ซื้อคอนโดเหลือ
เป็นอีกหนึ่งเทคนิคที่ทำให้มีเงินมาใช้จ่ายในส่วนนี้เพิ่ม ทำให้เราสามารถเลือกตกแต่งคอนโดได้เยอะขึ้น

3. ดอกเบี้ยต่ำ

ถ้าเทียบกันแล้วสินเชื่อบ้านและคอนโด มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อส่วนบุคคล
ต้องแลกมาด้วยการมีดอกเบี้ยระยะยาวขึ้นกว่าปกติ

ข้อเสียของการซื้อ คอนโดเงินเหลือ

1. หนี้เพิ่มขึ้นตามมา

แม้ชื่อจะบอกว่าเป็นคอนโดเงินเหลือ แต่เงินในบัญชีจะหมดแล้ว
ยังมียอดผ่อนชำระต่อเดือนสูงที่สูงขึ้นด้วย เนื่องจากวงเงินกู้เพิ่มขึ้น

2. เพิ่มโอกาสเกิดหนี้เสีย

หากอนาคตไม่มีรายได้ อาจกระทบกับรายรับและเงินออม  ไม่สามารถผ่อนชำระได้
เมื่อไม่มีเงินมาชำระ ท้ายที่สุดคอนโดก็จะถูกธนาคารยึด กลายเป็นหนี้เสีย ไม่สามารถกู้กับธนาคารได้อีก

3. กระทบต่อเครดิต

การซื้อคอนโด เป็นการเป็นหนี้ที่ระยะยาว และ มีราคาสูง มีผลกระทบต่อเครดิตในอนาคต
ในกรณที่ผ่อนชำระไม่ไหว ขาดส่ง หรือถูกยึด ดังนั้นจึงควรคิดให้รอบคอบ แม้การซื้อคอนโดเงินเหลือจะได้เงินส่วนต่างมาหมุน
แต่ในอีกด้านก็เป็นการเพิ่มหนี้หลักแสนหลักล้าน

ข้อควรระวังของ คอนโดเงินเหลือ

• หากคุณไม่ได้เป็นคนที่วางแผนจะซื้อบ้านหรือคอนโดอยู่แล้ว เพียงแต่อยากได้เงินก้อนมาใช้ หรือมาโปะหนี้ต่าง ๆ ก็ตาม
  อย่าลืมว่า หนี้บ้าน เป็นหนี้ระยะยาว การที่เอาเงินจากคอนโดเงินเหลือไปกลบหนี้อื่น ก็เหมือนหนีเสือปะจระเข้
  แถมอยู่กันไปยาว ๆ อีกต่างหาก และเงินส่วนต่างที่ได้มาก็ไม่ใช่ว่าฟรีนะ มันมีภาระดอกเบี้ยด้วย
• ระวังเสียเครดิต เพราะการซื้ออสังหาฯ เป็นหนี้ระยะยาว
  หากเราไม่ได้วางแผนการเงินให้ดีว่าตลอดสัญญาผ่อนจะจ่ายอะไรเท่าไหร่ ค่าใช้จ่ายแต่ละเดือน เราไหวไหม
  ถ้าเกิดเหตุฉุกเฉินทำให้ขาดชำระไปจะทำยังไง สุดท้ายอาจถูกยึด หรือมีหนี้เสีย ได้เลยนะครับ
• หากจะซื้อคอนโดเงินเหลือไว้เพื่อการลงทุน ปล่อยเช่า หรือขายต่อก็แล้วแต่
  อย่าลืมที่จะสำรวจราคาของโครงการรอบ ๆ ในบริเวณนั้นว่าเขาซื้อขายกันในตารางเมตรที่เท่าไหร่
  หากเรากู้ซื้อมาในวงเงินที่สูงกว่าราคาตลาด อาจทำให้เราขาดทุนเสียเอง
• เหล่านายหน้าอาจกำลังหลอกให้ลงทุนกับคอนโดเงินเหลือ เดี๋ยวนี้การหลอกล่อก็มาในรูปแบบที่หลากหลาย
  ไม่ว่าจะเชิญชวนให้เราลงทุนคอนโดเงินเหลือ โดยยกแต่ข้อดีว่าเราจะได้เงินก้อนมาใช้ฟรี ๆ เลยนะ
  แถมโครงการนี้ก็ทำเลดี ห้องดี นู่นนี่นั่น ซึ่งความจริงทำเลก็ไม่ได้ดีมาก ห้องที่เหลือก็ค้างสต็อก ปล่อยออกก็ยาก
  นายหน้าจึงได้มาในราคาที่ถูก ต้องระวังเอามาก ๆ เลย ต้องหาข้อมูลให้แน่นก่อนคิดจะลงทุน

คอนโดเงินเหลือเหมาะกับคนที่วางแผนจะซื้อบ้านหรือคอนโดอยู่แล้ว มีอาชีพที่มั่นคง มีรายได้ที่แน่นอน คุณสามารถใช้เงินส่วนต่าง

เอาไปตกแต่งก็ได้ คือคนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้วก็ต้องเตรียมการมาบ้าง
ทำให้การใช้วิธีคอนโดเงินเหลือ อาจช่วยให้คุณใช้จ่ายสิ่งต่าง ๆ ได้สบายยิ่งขึ้น