ทำไมต้องรู้จักผังเมืองก่อนซื้อคอนโด?

หลายๆ คนที่กำลังจะซื้อคอนโดวันนี้เราจะมาเตือนกันก่อนเลยนะคะว่า
ในปัจจุบันการเลือกแค่ ทำเลที่ชอบ ราคาที่ใช่ อาจไม่เพียงพออีกต่อไป
เพราะหลายคนอาจจะเคยได้ยินข่าวมาบ้างเกี่ยวกับ หมู่บ้านที่ตั้งใกล้โรงงาน
และเมื่อเกิดเหตุที่ไม่คาดฝันกับโรงงานขึ้นมา คนในพักอาศัยในบริเวณนั้นก็ได้รับผลกระทบไปด้วย
บางทีเสียทั้งทรัพย์สินและบางทีอาจจะอันตรายถึงชีวิต

ดังนั้นก่อนจะซื้อที่พักอาศัยไม่ว่าจะบ้านหรือคอนโด ควรที่จะดูสีของผังเมืองก่อนซื้อด้วยนะคะ
เพื่อดูแนวโน้ม ความเป็นไปของกิจกรรมทางเศรษฐกิจในอนาคต
และดูว่าในพื้นที่รอบๆ ที่อยู่อาศัยนั้น ผังเมืองอนุญาตให้ทำ หรือไม่อนุญาตให้ทำกิจการ
หรือทำประโยชน์ ใดๆ ในที่ดินได้บ้าง ส่วนจะมีวิธีการดูอย่างไรนั้น
วันนี้เราได้สรุปมาให้เรียบร้อยแล้วค่ะ จะมีสีอะไรและต่างกันอย่างไรบ้าง
ไปดูกันเลยค่ะ

ก่อนอื่นเรามาทำความรู้จักกับผังเมืองกรุงเทพฯ กันก่อนเลยค่ะ
การจัดโซนที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ จะถูกแบ่งออกเป็นสีต่าง ๆ
เพื่อจำกัดกิจกรรมหรือประโยชน์ของพื้นที่นั้นๆ ดังนั้น เราควรใส่ใจเรื่องที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์
ว่าตั้งอยู่ในพื้นที่สีผังเมืองแบบใด และสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดินหรือไม่
ผังเมืองกรุงเทพฯ ได้แบ่งประเภทของที่ดินไว้ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดิน
และกิจกรรมบนพื้นที่ออกเป็น 6 ประเภทด้วยกัน ดังนี้

1. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย
   วัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก ถูกแบ่งสีผังเมืองย่อยเป็น 3 เฉดสี

• ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีเหลือง นอกจากจะเป็นที่ดินซึ่งมีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยน้อยแล้ว
  ที่ดินสีเหลืองยังตั้งอยู่ในทำเลแถบชานเมือง โดยมีรหัสกำกับตั้งแต่ ย.1-ย.4
  – ย.1 จะสามารถสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว
  – ย.2 ขึ้นไป สามารถสร้าง บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ได้
  (ทาวเฮาส์ ต้องเข้าเงื่อนไข ที่ดินตั้งอยู่ริมเขตทางไม่น้อยกว่า 12 ม./หรืออยู่ในระยะ 500 ม.จากสถานีรถไฟฟ้า)
  – ย.3 ขึ้นไป สามารถสร้างคอนโดมิเนียม อาคารชุดขนาดเล็กและขนาดกลางได้
  (ต้องเข้าเงื่อนไข ที่ดินตั้งอยู่ริมเขตทางไม่น้อยกว่า 30 ม./หรืออยู่ในระยะ 500 ม.จากสถานีรถไฟฟ้า)
  – ย.4 จะเป็นพื้นที่ในเขตชานเมืองมุ่งเน้นไปที่การให้บริการระบบขนส่งมวลชน
• ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีส้ม มีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลาง
  พบได้ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องระหว่างเขตเมืองชั้นใน มีรหัสกำกับคือ ย.5-ย.7
  – ย.5 เพื่อรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน
  – ย.6 จะให้ความสนใจเฉพาะบริเวณที่เป็นชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรมและนิคมอุตสาหกรรม
  – ย.7 มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยเฉพาะพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน
  ที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
  ที่ดินภายใต้รหัส ย.5-ย.7 นั้นจะสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ
  เช่น บ้าน คอนโด อพาร์ทเม้น  โดยถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตร
  จะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
• ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีน้ำตาล มีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูง
  คือพื้นที่ในบริเวณเมืองชั้นใน มีรหัสกำกับตั้งแต่ ย.8-ย.10 มีความแตกต่างกันดังนี้
  – ย.8 มีวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่เขตเมืองชั้นใน
  ที่มีการส่งเสริมและดำรงรักษาทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ
  – ย.9 เน้นที่บริเวณเมืองชั้นในที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
  – ย.10 เป็นบริเวณของเมืองชั้นใน โดยเป็นรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง (New CBD – CBD)
  อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ
  เนื่องจากเป็นที่ดินซึ่งมีมูลค่าสูง ประโยชน์ในทำเลนี้คือเน้นการใช้ประโยชน์จากที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย
  ในแนวตั้ง เช่น คอนโดมิเนียม ขนาดเกิน 10,000 ตารางเมตร เป็นต้น

2. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
   จุดประสงค์หลักคือเพื่อการพาณิชย์ โดยใน กทม. จะแทนพื้นที่ประเภทนี้ด้วยสีผังเมืองสีแดง
   มีรหัสกำกับตั้งแต่ พ.1-พ.5 โดยแบ่งตามลักษณะของทำเลที่ตั้งเป็นหลัก
   สามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย สถาบันของทางราชการ ศูนย์พาณิชยกรรม และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ
   เพื่อกระตุ้นการค้าและเศรษฐกิจได้
3. ที่ดินสำหรับอุตสาหกรรม
   พื้นที่ในเขตนี้จะถูกแทนด้วยสีม่วง เพื่อบ่งบอกถึงการเป็นเขตอุตสาหกรรมและคลังสินค้าหลัก
   สามารถสร้างที่พักอาศัยได้ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวเฮาส์ และคอนโดมิเนียมขนาดไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ในพื้นที่ อ.1 และ อ.2)
   แต่สิ่งปลูกสร้างส่วนใหญ่มักจะอยู่ในรูปแบบของโรงงานและคลังสินค้ามากกว่า สามารถแบ่งตามรหัสกำกับได้ดังนี้

• อ.1 เขตอุตสาหกรรมที่ควบคู่ไปกับการบริหารจัดการสิ่งแวดล้อม
  โรงงานส่วนใหญ่จะเป็นการผลิตที่ส่งผลกระทบด้านมลพิษต่อสิ่งแวดล้อมค่อนข้างน้อย
• อ.2 เขตนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ที่มุ่งเน้นไปที่การผลิตชิ้นส่วนและผลิตภัณฑ์ต่าง ๆ
  พื้นที่นี้จะถูกแยกตัวไปอยู่นอกเมืองที่เป็นโซนสำหรับการพัฒนาด้านอุตสาหกรรม
  ทั้งส่งออกและจัดจำหน่ายภายในประเทศโดยเฉพาะ
• อ.3 เขตสำหรับการบริหารจัดการด้านคลังสินค้าและโรงงานที่ไม่เกี่ยวข้องกับการผลิต
  แต่จะเป็นการบรรจุภัณฑ์และการดำเนินกิจการอื่น ๆ ที่ไม่เป็นการรบกวนหรือก่อความไม่สงบในพื้นที่
  และในส่วนนี้จะรวมไปถึงอุตสาหกรรมด้านการบริการชุมชนและการพัฒนาสาธารณูปโภคต่าง ๆ ของภาครัฐด้วย

4. ที่ดินอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
   ที่ดินในเขตอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม จะแทนด้วย “สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว”
   มีรหัสแทนด้วย ก.1 – ก.3 การใช้ประโยชน์ของที่ดินจะมุ่งเน้นไปที่การทำเกษตรกรรม
   ควบคู่ไปกับการอนุรักษ์ รักษาสภาพทางธรรมชาติของพื้นที่ บนพื้นที่เหล่านี้สามารถนำมาใช้ประโยชน์อย่างอื่นได้
   แม้กระทั่งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของที่พักอาศัย ได้เฉพาะบ้านเดี่ยว
   ต้องมีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน ไม่เกินร้อยละ 5 และอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่า ร้อยละ 100
   แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นพื้นที่ ก.1 ก็ยังมีข้อจำกัดด้านการระบายน้ำและมีความเสี่ยงในการเกิดอุทกภัยด้วย
5. ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
   ที่ดินประเภทนี้ มีวัตถุประสงค์เพื่อ เกษตรกรรม สงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติ และส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร
   เขตพื้นที่นี้จะแทนด้วย “สีเขียว” รหัส ก.4-ก.5  ในพื้นที่ ก.4 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวได้เท่านั้น
   ในพื้นที่ ก.5 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวเฮาส์
   ต้องมีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน ไม่เกินร้อยละ 1 และอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมไม่น้อยกว่า ร้อยละ 40
6. ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทย
   เป็นสีผังเมืองสีน้ำตาลอ่อน มักจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในกระจุกตัวอยู่ในบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์
   จุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้ เพื่อการอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์
   ศิลปวัฒนธรรมของชาติ รวมถึงกิจกรรมการพาณิชย์และการท่องเที่ยว
   ที่เป็นการส่งเสริมกิจกรรมด้านการท่องเที่ยว ที่ดินประเภทนี้จะอยู่ภายใต้รหัส ศ.1 และ ศ. 2
7. ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
   ที่ดินประเภทนี้เป็นที่ดินของรัฐ รหัสสีผังเมืองสีน้ำเงิน รหัส ส.
   ใช้ประโยชน์เพื่อสถาบันราชการต่างๆ หรือการดำเนินกิจการของรัฐ
   ที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์
   ตัวอย่างเช่น ที่ดินของสถาบันการศึกษา วัด ศาสนสถาน สถานที่ราชการ เป็นต้น
   และที่ดินบางแห่ง ที่ทางรัฐไม่ได้ใช้งาน จะถูกนำไปทำสัมปทานให้แก่เอกชน
   เพื่อทำกิจการต่าง ๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า สำนักงาน หรือคอนโดมิเนียม

เมื่อเรารู้เรื่องความหมายของสีผังเมืองกันไปแล้ว และอยากลองศึกษาและดูเทียบกับพื้นที่ทำเลในปัจจุบัน
เพื่อประกอบการตัดสินใจในการเลือกทำเลสำหรับซื้อคอนโด
ซึ่งทางกรมที่ดินได้ทำการพัฒนาแอพลิเคชัน SmartLands ที่เราสามารถเข้าไปดูผังเมืองได้ง่ายขึ้นค่ะ
หรือหากไม่แน่ใจสามารถสอบถามทาง #ทีมชินยู ได้เลยนะคะ เรามีทีมงานมืออาชีพคอยให้คำปรึกษาอยู่ค่ะ